摘要 ：本文调查研究江苏地区特别是南京市老小区电梯改造实例，结合中国人口老龄化的特殊国情和现行相关政策，分析总结老小区电梯改造的基本流程、相关难点、方案设计、后期发展等问题，提出切实可行的改进措施，预测未来的发展方向，为老旧住宅加装电梯提供可行性指导。我国在 20 世纪末就从整体上进入老龄化社会，中国人口老龄化的特点是基数大、增速快、寿龄高、空巢多，而江苏是全国最早进入老龄化的省份，也是老龄化比例居全国最高的省份，急需推动老年宜居环境建设，老小区电梯改造是建设老年友好城市的有效手段之一。

1加装电梯工程概况

 “十三五计划”中提到统筹规划发展城乡社区养老服

务设施，新建城区和新建居住（小）区按要求配套建设养老服务设施，营造绿色安全便利的生活环境，为方便老年人上下楼，支持多层老旧住宅加装电梯。目前，我国还有许多 6 层及 6 层以下的老旧住宅没有电梯，甚至没有预留电梯井的位置，无障碍设计被忽视，基础设施不完善，加装电梯这项民生工程已迫在眉睫。据不完全统计，老旧住宅加装电梯市场预计有 300 万部左右的需求量，北京、上海、广州等城市都进行了积极的探索和实践，取得了不错的成绩，但在推进过程中也遇到很多难题，需要政府、社会、居民共同努力。

2 现行相关政策

2.1 国家政策

2015 年 10 月，住房和城乡建设部发布《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，有助于解决加装电梯资金紧缺问题。2019年，中国建筑学会颁布了《既有住宅加装电梯工程技术标准》，为老旧住宅加装电梯的评估、设计、施工、验收、运行和维护等提供了可靠的依据。

2.2 地方政策

老小区电梯改造在全国范围内得到了重视，北京市颁布了《北京市 2016 年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》，上海市颁布了《关于本市既有多层住宅增设电梯建设管理相关建设审批的通知》，南京市目前实行的是2016 年的《南京市既有住宅增设电梯实施办法》。

3 案例分析

3.1 鼓楼区天津新村 06 幢住宅 1 单元加装电梯

3.1.1项目概况

鼓楼区天津新村 06 幢住宅 1 单元的北侧加建电梯，项目主要是为了方便老年市民生活，减轻老年人二次置业的沉重负担。该拟建电梯与周边相邻建筑的间距符合相关法规要求。

3.1.2加装方案

如图 1 所示，蓝色是原有住宅建筑部分，绿色是周围的商业建筑，红色则是加装电梯的位置。电梯轿厢净尺寸为 1 100  m（宽）×1 400  m（深）×2 400  m（高）。原有建筑入口在北侧，加装电梯与原主入口结合，经济方便，对小区的公共环境影响最小，只需注意与周边建筑即商场建筑的安全距离即可。加装电梯与原有楼梯共享休息平台，可直接入户，加建结构紧贴原建筑结构独立存在，既不会浪费空间，也不会影响旧建筑结构的安全稳定（见图 2）。

3.2 秦淮区南台巷 30、32 号加装电梯

3.2.1项目概况

基地位于南京秦淮区朝天宫南台巷 30、32 号，项目结合现有建筑外立面改造，在 5 层建筑南侧山墙面加建电梯，拟加装电梯占地面积为 1.44  m2，建筑高度为 17.7  m，与现有建筑女儿墙齐平，各项指标符合相关规划法规和规范要求。

3.2.2加装方案

现有建筑所处的位置拥挤，且长边临街（见图 3），所以电梯最好加装在短边上。原建筑与旁边建筑用连廊连接，且连廊底层架空，形成一个天然的入口（见图 4）。将加装电梯与连廊结合起来，既经济又最大限度地保证了现有建筑立面的完整性，电梯加装在现有建筑短边一侧，这是综合整体现状做出的考虑。

4 老小区电梯改造的相关难点

4.1 申请流程复杂，管理机制混乱申请老小区电梯改造过程复杂，手续繁多。根据调研，总结如下申请流程[1] ：申请加建、协调业主、选择电梯、方案设计、规划许可、施工许可、考虑消防、开工告知、监督检查、验收备案。除此之外，管理机制不明确也是一大难题。目前老旧居住小区的管理模式常见的有三种，分别是由街道和社区居委会进行管理、由物业产权单位组织管理、由小区住户自主自发服务管理，但当下加装电梯改造工程的责任主体不明确，是由住户选举代表主导，还是由居委会或物业公司主导，都需加以讨论。

4.2 住户意见相左，资金筹集困难

老小区电梯改造属于更新改造设计，《物权法》中第76 条规定 ：“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”[2]。加装电梯针对的是整栋楼的住户，第 5、6 层的住户特别需要电梯，而对于低层住户来说不仅不能带来便利，还会产生一些问题，例如对旧建筑结构和地基产生一定的影响，或带来通风采光和消防问题，所以很多业主不同意，需要有人专门沟通交流，统一意见。资金筹集是阻碍工程推进的主要问题。当下每台电梯的加装成本在 40 万元左右，分担到每户也是一笔不小的费用。每层住户对电梯的需求程度不同，分担到每户的费用也应按比例收取，层数越高，收费越多，甚至其中的一部分费用要补贴给一层和二层的住户。费用是政府和住户共同筹集的，但政府承担多少，住户承担多少，这些都需视具体情况而定。

4.3 多种规范限制，方案复杂多变

旧居住区所处的地区不同，对应的相关规范也不同，改造设计前需考虑周边规划管理和消防布局。每个居住区的地形、排布方式、建筑间距等都不同，要设计相应的加装电梯方案，方案生成过程中还需要听取住户们的意见，综合各方面的需求，制订最安全、便利、经济的加建方案[3]。

4.4 电梯选择困难，技术标准难定加装电梯的主体是电梯，需由建设管理单位对旧楼进行“安全鉴定”，判断建筑是否满足安全需求，如无法满足或无法加固处理的建筑将放弃加装电梯，适合的则需要进行下一步选择。有些老旧住宅在设计时预留了电梯井，只需直接加装即可，而大部分没有预留电梯井的住宅则需重新设计。目前井道加装有 4 种 ：传统钢筋混凝土井道、钢结构井道、钢结构观光井道、独立井道与连接廊桥。针对电梯的选择，分为无电机房电梯和有电机房电梯两种。前者占地面积少，施工方便，但运营时有噪声，后者便于维修，但需额外设置机房位置，可根据实际情况进行选择。

4.5 建造施工和后期运营管理

首先，要通过招标确定合适的施工团队和监理单位，监理单位及时向住户汇报工程进度，解决施工过程中的问题，保证工期。其次，后期运营管理是一个漫长的过程，维护费用也颇高。维修由谁负责与电梯公司对接，费用如何分担，这些问题都需要集体商讨决策，并在项目准备阶段就考虑得当。

5 发展与建议

5.1 国家政策推进

现阶段老旧住宅加装电梯工程的发展参差不齐，没有形成成熟的体系，进行顺利的大多是有政府工作背景的住户带头积极响应。目前，国家重视这项利民工程的开展，首先得完善相关法律法规，指导工作的开展，综合已有案例，给出恰当的指导。

5.2 加装电梯方案的普适性

5.2.1加装电梯与原主入口结合，且新建结构与旧结构脱开主入口在南侧，楼梯设置在建筑靠南一边，但上楼的位置在北侧，楼梯的休息平台在南侧（见图 5）。这类住宅（A 类住宅）在加装电梯改造时会将加装部分与原主入口结合起来（见图 6），由于布置在南边，不影响后排住宅的采光日照，也可节省空间。

但A类住宅在加装电梯时会与楼梯的休息平台连接起来，住户在乘坐电梯入户时会先到达休息平台，要到达入户平台还需上半层楼高的楼梯。这为部分使用者带来了不便，但相比过去，已经大大改善了住户的生活。

原主入口在南侧，上楼梯的位置也在南向（见图 7），休息平台在北向（B 类住宅）。将电梯加装在原入口处，尽量不改变入口的位置和消防通道（见图 8）。这种户型的老小区电梯改造时可直接到达入户平台，是最经济、便捷、有效的加装电梯方案。原主入口在北侧，上楼梯的位置也在北向，休息平台在南向，且加装电梯的单元楼位于整个居住区最北侧时，无须考虑后排住宅采光需求变化，加装方式可参考 B 类住宅。

5.2.2当加装电梯不能与原主入口结合时，需要另开入户门原主入口在北侧，且单元楼不是位于整个居住区最北边（C 类住宅）。如果将电梯与原主入口结合，可能会影响后边住宅的采光和日照（见图 9）。综合现状和需求，这种户型在加装电梯时尽量将电梯设置在南边，可与南向阳台结合起来，另开入户口，新入户口开在南向客厅位置，乘电梯入户时需要通过客厅，需注意安全（见图 10）。

当空间规划限制条件较多或加装电梯只能安置在建筑山墙面时，应结合具体的户型制订适合的改造方案。

5.3 创新与发展

随着技术的发展，爬梯器（楼梯升降椅）在一定程度上可替代加装电梯，但比较适合老年人和残疾人使用，价格偏高，需占用较大的楼道空间。

6总结

老小区电梯改造是一项利国利民的工程，虽然在改造过程中遇到的难题颇多，但其发展前景很好，需要我们坚持不懈地进行探索。国家应出台相关政策，提供支持，政府重视调解各方矛盾，促进居民互相理解，共同推进。